在現代辦公環境中，中央空調系統作為維持室內舒適溫度的核心設備，其穩定運行直接影響辦公效率與能耗成本。然而，辦公樓中央空調長期高負荷運轉易出現部件老化、效率下降等問題，科學規范的維保是延長設備壽命的關鍵。以下從日常維護、定期檢修、專業保養等維度，系統梳理辦公樓中央空調維保的核心要點。

一、日常運行監控與基礎維護

（一）運行狀態實時監測

1. 溫度與壓力參數記錄

每日巡檢時需記錄中央空調主機的蒸發溫度、冷凝溫度、吸氣壓力、排氣壓力等關鍵參數，正常情況下蒸發溫度應保持在 5-12℃，冷凝溫度控制在 40-50℃，吸氣壓力約 0.4-0.6MPa，排氣壓力 1.4-1.8MPa。若參數偏離正常范圍，可能是制冷劑泄漏、冷凝器結垢或壓縮機故障等問題，需及時排查。

1. 電流與電壓監測

通過配電柜儀表觀察主機運行電流，正常工作電流應不超過額定電流的 110%。電壓波動范圍需控制在額定電壓的 ±10% 以內，電壓不穩易導致壓縮機線圈燒毀或控制系統故障。

（二）設備清潔保養

1. 空氣過濾器清洗

辦公樓中央空調的初效過濾器需每 2 周清洗一次，中效過濾器每月清洗一次?？刹捎们逅疀_洗或壓縮空氣吹掃，若過濾器積塵嚴重導致阻力增大，會使系統風量下降 15%-20%，增加能耗的同時降低制冷 / 制熱效果。

1. 風機盤管冷凝水盤清理

每季度拆開風機盤管面板，清除冷凝水盤內的雜物與藻類，并用 500mg/L 的次氯酸鈉溶液消毒。冷凝水管堵塞會導致漏水損壞吊頂，同時滋生細菌影響室內空氣質量。

二、周期性專業檢修要點

（一）季度性重點檢修

1. 冷凝器與蒸發器清洗

采用化學清洗方式清除冷凝器管道內的水垢，當水垢厚度達 1mm 時，冷凝溫度會升高 5-8℃，機組能耗增加 10%-15%。蒸發器表面若結霜不均勻，可能是制冷劑分布不均或膨脹閥故障，需檢查制冷劑充注量及閥門開度。

1. 風機皮帶與軸承維護

檢查風機皮帶張緊度，用手指按壓皮帶中部下垂量應在 10-15mm 范圍內，過松會導致皮帶打滑，過緊則增加軸承負荷。軸承需添加耐高溫潤滑脂，每年更換一次，避免因缺油造成軸承磨損異響。

（二）年度系統性保養

1. 壓縮機性能檢測

使用萬用表測量壓縮機繞組電阻，三相電阻值偏差應不超過 5%，若出現匝間短路會導致電流異常升高。通過吸氣閥充注適量冷凍油，油位需保持在視油鏡 1/2-2/3 位置，油品變質時應及時更換，否則會加劇壓縮機磨損。

1. 控制系統功能測試

對溫度傳感器、壓力開關、變頻器等控制元件進行校準，溫度傳感器誤差應≤0.5℃，壓力開關動作值需與設定值一致。老化的控制元件可能導致機組頻繁啟停，縮短設備壽命。

三、特殊部件與系統維護

（一）水循環系統保養

1. 水質處理與監測

冷凍水與冷卻水的 pH 值應控制在 7.5-8.5 之間，電導率≤300μS/cm。每月投加緩蝕阻垢劑，夏季制冷期每 2 周檢測一次水質，當鈣鎂離子濃度超過 300mg/L 時需進行排污換水，防止管道結垢影響熱交換效率。

1. 水泵與閥門檢修

檢查水泵軸承溫升，正常運行時軸承溫度應≤70℃，超過 80℃需停機檢查。閥門密封面若出現泄漏，可研磨修復或更換密封墊片，止回閥失靈會導致水系統短路，影響循環流量。

（二）制冷劑系統管理

1. 泄漏檢測與補充

每年用電子檢漏儀對制冷劑管道接口、焊接處進行檢測，最小可檢測到 5g / 年的泄漏量。當系統壓力低于正常范圍時，需先查找漏點修復，再按標準充注制冷劑，過量充注會導致冷凝壓力過高，損壞壓縮機。

1. 干燥過濾器更換

制冷劑系統的干燥過濾器需每 2 年更換一次，若過濾器進出口溫差超過 3℃，說明內部堵塞，需及時更換，避免水分與雜質進入壓縮機造成冰堵或卡缸。

四、智能化運維與應急處理

（一）智能監控系統應用

1. 遠程監測平臺搭建

通過樓宇自控系統（BMS）實時采集中央空調運行數據，設置參數預警閾值，如制冷量下降 15%、能耗上升 20% 時自動報警。智能分析系統可預測設備故障，例如根據壓縮機運行電流趨勢預判軸承磨損情況，提前安排檢修。

1. 能耗優化管理

利用變頻技術調節風機與水泵轉速，在部分負荷工況下可節能 30%-40%。根據室外溫度自動調整空調設定值，夏季室內溫度設定不低于 26℃，冬季不高于 20℃，每提高 1℃可減少 7%-10% 的能耗。

（二）應急故障處理流程

1. 常見故障應急措施

• 壓縮機過載跳閘：檢查電源電壓、繞組電阻及系統壓力，排除故障后復位啟動

• 冷凝器高壓報警：清洗冷凝器、檢查冷卻水流量或冷卻塔風機運行狀態

• 風機異響停機：立即切斷電源，檢查皮帶、軸承及葉輪是否松動損壞

1. 備用設備與配件儲備

配置備用風機電機、控制模塊等易損件，重要辦公樓需設置備用冷水機組，確保在主設備故障時能快速切換，減少停機時間。

五、維保記錄與專業服務選擇

（一）全周期檔案管理

建立中央空調維保臺賬，詳細記錄每次維護的時間、內容、更換部件及檢測數據。例如：

• 2024 年 6 月 15 日：清洗初效過濾器，更換 3 臺風機皮帶，蒸發溫度 7.2℃，吸氣壓力 0.48MPa

• 2024 年 9 月 20 日：冷凝器化學清洗，出水溫度 32℃，壓降 0.08MPa

完整的記錄可追溯設備運行狀態，為預判故障提供數據支持。

（二）專業維保團隊選擇

1. 資質與經驗要求

維保單位需具備制冷空調設備維修安裝企業資質（A 級以上），技術人員需持有制冷工職業資格證書。優先選擇服務過同類辦公樓項目的團隊，例如 3 萬㎡以上辦公樓的維保經驗可確保應對復雜系統問題。

1. 維保合同要點

合同需明確維保頻次（如每月 1 次常規檢查，每季度 1 次深度保養）、故障響應時間（市區內 2 小時到場）、配件供應渠道（原廠正品）及質保條款，避免因服務標準不清晰導致設備維護不到位。

科學規范的維?？墒罐k公樓中央空調的平均使用壽命從 10-15 年延長至 18-20 年，同時降低 30% 以上的故障率和 20% 的能耗成本。通過日常巡檢、周期性檢修與智能化管理相結合，既能保障辦公環境的舒適性，又能實現設備資產的最大化利用，是現代辦公樓設施管理的核心環節。